✓ Actualizado con la reforma de la LPH · 2026
Desde el 3 de abril de 2025 las reglas del juego han cambiado por completo: una comunidad de propietarios ya no necesita unanimidad para limitar o prohibir los pisos turísticos. Si tienes (o quieres montar) una vivienda de uso turístico en Donostia, esto te afecta directamente. Te explicamos qué dice la ley hoy, con qué mayoría se decide y qué pasa si ya tenías licencia.
Aviso importante: este artículo se actualizó tras la reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley Orgánica 1/2025). La información anterior sobre la «unanimidad del 100 %» ha quedado obsoleta. No sustituye al asesoramiento jurídico: ante un caso concreto, consulta con un profesional.
Qué ha cambiado en 2026
Durante años, para vetar los pisos turísticos en una comunidad hacía falta unanimidad (el 100 % de los votos), algo prácticamente imposible de conseguir. La reforma del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducida por la Ley Orgánica 1/2025 y en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha dado la vuelta a la situación y el Tribunal Supremo ya ha avalado el nuevo criterio:
| Antes (hasta abril 2025) | Ahora (desde abril 2025) | |
|---|---|---|
| Mayoría para limitar o prohibir | Unanimidad (100 %) | 3/5 (60 %) de propietarios y cuotas |
| Pisos turísticos nuevos | Permitidos salvo prohibición expresa en estatutos | Requieren autorización expresa de la comunidad por 3/5 |
| Punto de partida | Si los estatutos callaban, se podía | Se necesita acuerdo expreso a favor |
Qué mayoría se necesita ahora (la regla de los 3/5)
La nueva mayoría cualificada de tres quintos exige un doble quórum que debe cumplirse de forma simultánea:
- 3/5 de los propietarios — el 60 % del total de los vecinos del edificio.
- 3/5 de las cuotas de participación — que además representen el 60 % de la propiedad.
Con esa mayoría, la comunidad puede tanto autorizar como limitar o prohibir el uso turístico de las viviendas. El acuerdo debe adoptarse en junta y, para tener efectos frente a terceros, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Y si mi piso turístico ya estaba en marcha?
Aquí está la buena noticia para quien ya opera: la reforma no tiene efectos retroactivos. Las viviendas de uso turístico que ya venían ejerciendo la actividad de forma legal conservan sus derechos adquiridos, y un acuerdo posterior de la comunidad no puede obligarlas a cerrar. La nueva mayoría de 3/5 se aplica sobre todo a las nuevas actividades que quieran iniciarse.
En resumen: si tu VUT ya estaba operativa y en regla antes del acuerdo de la comunidad, estás protegido. Si quieres empezar ahora, necesitarás el respaldo de 3/5 de la comunidad, además de cumplir la normativa turística y municipal.
La situación en Donostia
Al marco estatal se le suma el municipal, y Donostia es de los ayuntamientos más restrictivos. La Parte Vieja está declarada zona saturada desde 2020 (sin apertura de nuevos hoteles ni pisos turísticos), y el Plan General ha mantenido fuertemente limitada la concesión de nuevas licencias en el resto de barrios (Centro, Gros, Antiguo, Ategorrieta, Ibaeta y otros). Antes de comprar o reconvertir una vivienda con intención turística, verifica siempre el estado urbanístico actual en el Ayuntamiento de Donostia, porque cambia con frecuencia.
Qué deberías hacer como propietario
- Revisa los estatutos de tu comunidad y el Registro de la Propiedad: ¿hay ya alguna cláusula sobre actividades económicas o uso turístico?
- Documenta tu antigüedad — licencia, altas y facturación anteriores a cualquier acuerdo vecinal son tu mejor defensa de los derechos adquiridos.
- Anticípate a la junta: si intuyes que la comunidad quiere votar el tema, infórmate y prepara tu posición con tiempo.
- Comprueba el estado municipal de las licencias en Donostia antes de invertir.
- Delega la parte legal y administrativa en quien conoce el terreno: en Ama&Da gestionamos pisos turísticos en Donostia y te ayudamos a mantener todo en regla.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi comunidad prohibirme el piso turístico si ya tengo licencia?
No, si tu actividad ya era legal y estaba en marcha antes del acuerdo. La reforma de 2025 no es retroactiva y respeta los derechos adquiridos de las viviendas turísticas que ya venían operando. Los acuerdos de la comunidad afectan sobre todo a las nuevas actividades.
¿Qué mayoría necesita la comunidad para prohibir los pisos turísticos?
Desde abril de 2025, tres quintos (60 %) de los propietarios que a su vez representen el 60 % de las cuotas de participación. Ya no hace falta unanimidad. La misma mayoría se exige para autorizar nuevos pisos turísticos.
Quiero abrir un piso turístico nuevo, ¿qué necesito de la comunidad?
Con la nueva redacción del artículo 17.12 de la LPH, necesitas una autorización expresa de la comunidad aprobada por mayoría de 3/5. Ya no basta con que los estatutos «no lo prohíban»: hace falta un acuerdo a favor, además de la licencia turística y el cumplimiento de la normativa municipal.
¿El acuerdo de la comunidad hay que inscribirlo en algún sitio?
Sí. Para que el acuerdo tenga efectos frente a terceros (por ejemplo, un futuro comprador), debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente.
¿En Donostia se pueden pedir licencias nuevas de piso turístico?
Está muy restringido. La Parte Vieja es zona saturada desde 2020 y el resto de barrios arrastra fuertes limitaciones en el Plan General. Consulta siempre el estado actual en el Ayuntamiento de Donostia antes de invertir.
¿Gestionas un piso turístico en Donostia?
Nos encargamos de la normativa, el registro de viajeros y el día a día para que tú no tengas que preocuparte.
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