✓ Actualizado · octubre de 2026 · tras la sentencia del Supremo
Si has buscado cómo sacar el registro único de alquiler turístico para tu piso en Donostia, la respuesta ha cambiado: el Tribunal Supremo anuló ese registro estatal en mayo de 2026. El número que de verdad identifica tu vivienda en Euskadi es otro, lo da el Gobierno Vasco y tiene un formato concreto. Aquí te explicamos cuál es, cómo se consigue, qué queda en pie del Real Decreto 1312/2024 y por qué en Donostia hoy casi nadie consigue uno nuevo.
- El registro único estatal, anulado por el Supremo
- Qué sigue vigente del Real Decreto 1312/2024
- Entonces, ¿qué número necesito en Donostia?
- Cómo se obtiene: la declaración responsable
- Documentación que hay que presentar y guardar
- El registro está cerrado de hecho en Donostia
- ¿Y si ya pedí el número estatal?
- Checklist: qué debes tener en regla
- Preguntas frecuentes
El registro único estatal, anulado por el Supremo
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, creó el Registro Único de Arrendamientos de corta duración y la Ventanilla Única Digital. Desde el 1 de julio de 2025, cualquier anuncio en Airbnb, Booking o plataformas similares debía mostrar un número de registro estatal que se solicitaba en el Colegio de Registradores.
El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo dictó la sentencia 620/2026 (ECLI:ES:TS:2026:2148) estimando parcialmente un recurso de la Generalitat Valenciana y anulando los preceptos que creaban ese registro único.
El motivo es competencial, no de fondo: el tribunal concluye que el Estado no tiene título para montar un registro nacional que, en la práctica, se superpone a los registros autonómicos que ya inscriben las viviendas turísticas. Analiza uno por uno los títulos del artículo 149.1 de la Constitución y los descarta todos. Sobre el artículo 149.1.13, dice que la regulación «excede de lo que constituyen unas bases o medidas de coordinación concretas».
Y zanja también el argumento europeo: el Reglamento (UE) 2024/1028, que obliga a identificar los alquileres de corta duración, no exige que ese registro sea nacional ni cambia el reparto de competencias dentro de cada Estado.
Ojo con lo que leas por ahí. Buena parte de las guías que siguen posicionadas en Google (y algunos centros de ayuda de las propias plataformas) describen el trámite del registro estatal como si siguiera vigente, porque se escribieron antes de mayo de 2026. Si alguien te cobra por tramitarte un «número de registro único» estatal, pregunta primero.
Qué sigue vigente del Real Decreto 1312/2024
La anulación es parcial. El Supremo desestimó el recurso en todo lo demás, de modo que siguen en pie:
- La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos como infraestructura de intercambio de información.
- La obligación de las plataformas en línea de transmitir datos sobre los anuncios y las estancias.
- La cesión de datos con fines estadísticos.
Dicho de otro modo: la administración sigue viendo lo que publicas y lo que alquilas. Lo que ha desaparecido es el trámite de pedir un número estatal y la declaración anual asociada.
Entonces, ¿qué número necesito en Donostia?
El que ya existía: el código del Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi (REATE), que asigna el Gobierno Vasco cuando presentas la declaración responsable de inicio de actividad.
Tiene un formato reconocible, y por eso es fácil comprobar si una vivienda lo tiene de verdad:
| Tipo de alojamiento | Territorio | Formato del código |
|---|---|---|
| Vivienda de uso turístico completa | Gipuzkoa | ESS + 5 dígitos (por ejemplo, ESS03659) |
| Vivienda de uso turístico completa | Bizkaia | EBI + 5 dígitos |
| Vivienda de uso turístico completa | Araba | EVI + 5 dígitos |
| Habitaciones en vivienda particular | Gipuzkoa / Bizkaia / Araba | LSS, LBI o LVI + 5 dígitos |
La numeración es correlativa por territorio histórico, no por municipio: a mediados de octubre de 2026, el último código de vivienda emitido en Gipuzkoa era el ESS03659.
Ese mismo código es el que te van a pedir, junto con tu NIF, para liquidar el impuesto sobre las estancias turísticas que entra en vigor el 1 de enero de 2027. Conviene tenerlo a mano y comprobado.
Cómo comprobar el tuyo (o el de un piso que te interese). El Gobierno Vasco publica el registro completo en Open Data Euskadi, con el número de registro, la dirección, la capacidad y la fecha de inscripción de cada vivienda. Se actualiza a diario y cualquiera puede consultarlo. Si una vivienda no aparece ahí, no está inscrita.
Cómo se obtiene: la declaración responsable
En Euskadi no hay una licencia previa que alguien te concede: hay una declaración responsable en la que afirmas que cumples los requisitos, que tienes la documentación que lo acredita y que la pondrás a disposición de la administración cuando te la pidan. Con esa declaración, la vivienda se inscribe en el REATE y recibe su código.
El marco es la Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo del País Vasco y el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico, modificado por el Decreto 52/2025, de 25 de febrero.
- 1Conformidad urbanística municipalLa actividad debe ser conforme con las normas municipales de usos urbanísticos y edificación. En Donostia es justo donde hoy se atasca casi todo (lo vemos más abajo).
- 2Propiedad horizontalSi el piso está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la actividad debe ser conforme con sus reglas. Desde el 3 de abril de 2025 hace falta el acuerdo expreso de la junta por tres quintas partes.
- 3Requisitos del propio decretoCondiciones de edificación y capacidad máxima, disponibilidad inmediata, seguridad de uso y distintivo oficial (artículos 12 a 16 del Decreto 101/2018).
- 4Seguro de responsabilidad civilCon un capital mínimo asegurado de 35.000 euros por plaza, según el artículo 17.
- 5Presentación telemáticaEn euskadi.eus/servicios/00128. Para empresarias y empresarios individuales, autónomos y sus representantes, la vía electrónica es obligatoria.
- 6Inscripción en el REATE y códigoLa inscripción se practica de oficio a partir de la declaración responsable. Ese es tu número.
Documentación que hay que presentar y guardar
Conviene separar dos cosas, porque mucha gente las confunde y se lleva un susto en una inspección.
Lo que se presenta con la declaración
- Fotografías de fachada e interior que permitan identificar correctamente la vivienda.
- Plano a escala, elaborado por personal técnico competente, con la superficie útil, la distribución, el número máximo de plazas y las habitaciones destinadas a la actividad.
- Si se presenta de forma presencial, copia del DNI de la persona titular.
Lo que debes tener guardado por si te lo piden
- Escrituras de constitución y de apoderamiento, si la titular es una persona jurídica.
- Documento que acredite la representación, si presentas a través de un tercero.
- Documento que acredite el derecho de uso y disfrute o de gestión sobre la vivienda: escrituras, contrato de arrendamiento, encargo de gestión, constitución de comunidad de bienes.
- Si hay varias personas titulares, documento firmado por todas designando quién es la titular de la actividad.
- Si no eres propietario, acreditación de haber comunicado a la propiedad que vas a ejercer la actividad turística.
- Póliza de responsabilidad civil y el último recibo de pago.
A esto se le suman, ya en marcha, las obligaciones de comunicación de datos de viajeros en cada check-in y las tributarias.
El registro está cerrado de hecho en Donostia
Aquí está la parte que ninguna guía nacional te cuenta. El 29 de enero de 2026, el Pleno del Ayuntamiento de Donostia aprobó por unanimidad una modificación del PGOU que prohíbe nuevas licencias de alojamiento turístico en los barrios tensionados y en el suelo residencial del resto de la ciudad.
El área 1 —Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta— está declarada zona saturada, con diez plazas turísticas por cada cien habitantes. Ahí no se autorizan nuevas viviendas de uso turístico, ni habitaciones, ni nuevos usos de hospedaje en parcelas residenciales. En el resto de la ciudad solo caben hoteles en parcelas no residenciales.
¿Efecto real? Se ve en el propio registro del Gobierno Vasco:
| Año | Altas de viviendas turísticas en Donostia |
|---|---|
| 2016 | 152 |
| 2017 | 273 |
| 2018 | 171 |
| 2019 | 211 |
| 2020 | 82 |
| 2021 | 53 |
| 2022 | 92 |
| 2023 | 118 |
| 2024 | 41 |
| 2025 | 18 |
| 2026 (hasta octubre) | 0 |
La última alta en Donostia es del 16 de diciembre de 2025. En lo que va de 2026 se han inscrito seis viviendas en todo Gipuzkoa —en Eskoriatza, Aia, Getaria, Elgoibar y Hondarribia— y ninguna en la capital.
Hoy hay 1.211 viviendas de uso turístico y 111 habitaciones inscritas en Donostia, que suman 5.265 plazas con una media de 4,3 por vivienda. Ese es, a efectos prácticos, un cupo cerrado: la vía realista para entrar en el mercado ya no es dar de alta una vivienda nueva, sino adquirir o gestionar una que ya tenga su código.
¿Y si ya pedí el número estatal?
- No tienes que renovarlo ni presentar la declaración anual que preveía el Real Decreto: el procedimiento está anulado.
- No pierdes nada por tenerlo, pero no es el que acredita tu actividad ante la administración turística.
- Revisa tus anuncios en cada plataforma y comprueba qué número tienes puesto en el campo de registro. El que identifica tu vivienda en Euskadi es el código del REATE.
- Si pagaste la tasa de solicitud y te preguntas por una devolución, es una cuestión que conviene consultar con tu asesoría: no hay un criterio único publicado.
Checklist: qué debes tener en regla
- Tu código REATE localizado y comprobado en el registro público.
- El distintivo oficial colocado según exige el Decreto 101/2018.
- El seguro de responsabilidad civil vigente, con 35.000 euros por plaza y el recibo al día.
- El acuerdo de la comunidad documentado, si tu edificio está en propiedad horizontal.
- El registro de viajeros funcionando en cada entrada.
- El número de registro publicado en todos tus anuncios.
- Preparada la liquidación trimestral del impuesto de estancias turísticas a partir de enero de 2027.
Preguntas frecuentes
¿Sigue existiendo el registro único de alquiler turístico?
No como registro estatal. El Tribunal Supremo, en la sentencia 620/2026 de 21 de mayo de 2026, anuló los preceptos del Real Decreto 1312/2024 que creaban el Registro Único de Arrendamientos, por considerar que el Estado no tiene competencia para crearlo. Siguen vigentes los registros turísticos de cada comunidad autónoma.
¿Qué número tengo que poner en Airbnb o Booking si mi piso está en Donostia?
El código que te asignó el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi al presentar la declaración responsable. En Gipuzkoa tiene el formato ESS seguido de cinco dígitos para viviendas completas, y LSS para habitaciones.
¿Dónde se pide el número de registro de una vivienda turística en Euskadi?
Mediante la declaración responsable de inicio de actividad ante la administración turística del Gobierno Vasco, en euskadi.eus/servicios/00128. Para empresarios individuales, autónomos y sus representantes la presentación electrónica es obligatoria.
¿Puedo dar de alta hoy una vivienda turística nueva en Donostia?
En la práctica, no. Desde la modificación del PGOU aprobada el 29 de enero de 2026 no se autorizan nuevos alojamientos turísticos en el suelo residencial de la ciudad ni en la zona saturada, que abarca Centro, Parte Vieja, Gros, Antiguo e Ibaeta. El registro autonómico no ha dado ninguna alta en Donostia en 2026.
¿Qué parte del Real Decreto 1312/2024 sigue en vigor?
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, la obligación de las plataformas de transmitir los datos de los anuncios y las estancias, y la cesión de datos con fines estadísticos. El Supremo desestimó el recurso en esos puntos.
¿Cuánto cuesta el seguro obligatorio de una vivienda de uso turístico en Euskadi?
El Decreto 101/2018 no fija un precio, sino un capital mínimo asegurado: 35.000 euros por plaza. El coste de la póliza depende de la aseguradora, la capacidad de la vivienda y las coberturas contratadas.
¿Cómo sé si un piso turístico de Donostia es legal?
Consultando el conjunto de datos abiertos del REATE que publica el Gobierno Vasco, donde figuran el número de registro, la dirección, la capacidad y la fecha de inscripción de cada vivienda. Si la vivienda no aparece, no está inscrita.
¿Tienes el papeleo a medias?
En Ama&Da gestionamos pisos turísticos en Donostia de principio a fin: registro, seguro, distintivo, viajeros, facturación e impuestos. Tú cobras, nosotros nos ocupamos del resto.
Habla con Ama&Da →Fuentes: nota de prensa del Consejo General del Poder Judicial sobre la sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo; preguntas frecuentes del Gobierno Vasco sobre el Decreto 52/2025; conjunto de datos abiertos del REATE en Open Data Euskadi (datos consultados el 15 de octubre de 2026); e información publicada sobre la modificación del PGOU de Donostia aprobada el 29 de enero de 2026. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico. Imagen: Antonio de la Mano, CC BY-SA 3.0 ES, vía Wikimedia Commons.
