✓ Guía actualizada · 2026
Convertir una vivienda en piso turístico legal en Donostia y el resto del País Vasco tiene su papeleo, pero es perfectamente abordable si sabes por dónde empezar. En esta guía te contamos qué necesitas, los pasos exactos y la documentación para obtener la licencia de vivienda de uso turístico (VUT), además de las novedades de 2026 que mucha gente todavía desconoce, como el número de registro único obligatorio en las plataformas.
Qué es la licencia de piso turístico
Una vivienda de uso turístico (VUT) es una vivienda que se alquila de forma habitual por estancias cortas con fines turísticos, a cambio de un precio. Para ejercer esta actividad de forma legal necesitas comunicarla a la Administración competente y cumplir una serie de requisitos. En el País Vasco la actividad está regulada por el Decreto 101/2018 de viviendas y habitaciones de uso turístico, y el trámite habitual es la declaración responsable ante el Gobierno Vasco, que da de alta la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de Euskadi (RETE).
Requisitos que debe cumplir la vivienda
Antes de tramitar nada, la vivienda debe reunir unas condiciones mínimas:
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación en vigor.
- Cumplir el uso urbanístico: que el planeamiento municipal permita el uso de hospedaje en esa ubicación (clave en Donostia).
- Equipamiento y estado adecuados: mobiliario, agua caliente, calefacción, botiquín, extintor y demás requisitos del decreto.
- Hoja de reclamaciones y placa identificativa visible una vez dada de alta.
- Certificado energético de la vivienda.
Los pasos para obtener la licencia
- 1Comprueba el planeamiento municipalAntes de nada, confirma en el ayuntamiento que el uso turístico está permitido en la dirección concreta. En Donostia esto es determinante.
- 2Reúne la documentaciónCédula de habitabilidad, certificado energético, datos catastrales y titularidad (ver tabla).
- 3Presenta la declaración responsableAnte el Gobierno Vasco; la vivienda queda inscrita en el Registro de Empresas Turísticas de Euskadi con su código.
- 4Solicita el número de registro únicoA través de la Ventanilla Única Digital estatal, imprescindible para anunciarte (ver más abajo).
- 5Coloca placa y cumple obligacionesPlaca identificativa, hoja de reclamaciones y registro de viajeros en SES.Hospedajes en cada estancia.
Documentación necesaria
| Documento | Para qué |
|---|---|
| Cédula de habitabilidad / 1ª ocupación | Acredita que la vivienda es habitable y legal. |
| Certificado de eficiencia energética | Obligatorio para el alta y para anunciarse. |
| DNI/NIE del titular | Identificación del declarante. |
| Título de propiedad o usufructo | Acredita que puedes destinar la vivienda a este uso. |
| Referencia catastral | Identifica el inmueble ante la Administración. |
| Declaración responsable | El trámite que habilita el inicio de la actividad. |
El número de registro único (novedad de 2026)
Desde el 1 de julio de 2025, por el Real Decreto 1312/2024, cualquier anuncio de alquiler de corta duración en plataformas como Airbnb o Booking debe mostrar un número de registro único estatal, que se solicita en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Es un trámite distinto de la licencia turística autonómica: necesitas los dos. Sin el número, las plataformas pueden retirar tu anuncio, así que conviene tramitarlo cuanto antes.
Ojo en Donostia: zonas restringidas
Muy importante: Donostia es de los municipios más restrictivos de España. La Parte Vieja es zona saturada desde 2020 (sin nuevas licencias) y el Plan General mantiene fuertes limitaciones en el resto de barrios. Que una vivienda cumpla los requisitos del decreto vasco no significa que el ayuntamiento permita el uso turístico en esa dirección. Verifica siempre el estado urbanístico actual en el Ayuntamiento de Donostia antes de comprar o invertir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta la licencia de piso turístico?
La declaración responsable en sí tiene un coste administrativo bajo, pero hay que sumar los documentos previos (cédula de habitabilidad, certificado energético) y las posibles adecuaciones de la vivienda. El grueso del «coste» suele ser cumplir los requisitos técnicos, no la tasa.
¿Puedo pedir una licencia nueva en Donostia?
Depende de la ubicación. La Parte Vieja está saturada y el resto de barrios arrastra fuertes limitaciones del Plan General. Es imprescindible comprobar el estado urbanístico actual en el Ayuntamiento antes de dar cualquier paso.
¿La licencia y el número de registro único son lo mismo?
No. La licencia (declaración responsable) es autonómica y habilita la actividad; el número de registro único es estatal y obligatorio para anunciarte en plataformas desde julio de 2025. Necesitas ambos.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2025, los nuevos pisos turísticos requieren autorización expresa de la comunidad por mayoría de 3/5. Consúltalo antes de invertir.
¿Cuánto se tarda en tener todo en regla?
Si la vivienda ya cumple los requisitos y la ubicación lo permite, la declaración responsable habilita el inicio de la actividad de forma prácticamente inmediata. Lo que más tiempo lleva suele ser reunir la documentación y las adecuaciones.
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