✓ Actualizado · 2026
San Sebastián es uno de los mercados de alquiler turístico más rentables de España: alta demanda casi todo el año, precios por noche elevados y una oferta muy limitada por las restricciones de licencias. Si te planteas rentabilizar una vivienda, la pregunta es inevitable: ¿cuánto se gana realmente con un piso turístico en Donostia? Te damos cifras orientativas, los gastos que casi nadie cuenta y cómo maximizar el resultado.
Antes de nada: las cifras de este artículo son estimaciones orientativas para dar una idea de magnitud. Los ingresos reales dependen de la ubicación, el tamaño, el estado de la vivienda, la ocupación y la gestión. No son una previsión garantizada.
De qué depende lo que ganas
No hay una cifra única: lo que ingresa un piso turístico en Donostia depende sobre todo de cinco palancas.
- Ubicación — Parte Vieja, Centro, Gros y el entorno de La Concha son los más demandados y los que soportan precios por noche más altos.
- Tamaño y capacidad — a más plazas, más ingreso potencial (y también más competencia con hoteles y apartahoteles).
- Ocupación — el gran factor. En verano y durante el Festival de Cine se roza el lleno; el invierno tira menos.
- Precio por noche (ADR) — se ajusta por temporada, eventos y día de la semana. Aquí es donde una buena gestión marca la diferencia.
- Reseñas y posicionamiento — una vivienda con buenas valoraciones y respuesta rápida se anuncia sola y puede cobrar más.
Cuánto se gana: cifras orientativas
Como referencia de magnitud, estos son ingresos brutos anuales estimados para una vivienda bien ubicada y gestionada en Donostia:
| Tipo de vivienda | Precio/noche aprox. | Ocupación media | Ingreso bruto anual estimado |
|---|---|---|---|
| Estudio / 1 dormitorio | 90–130 € | 60–70 % | 20.000–30.000 € |
| 2 dormitorios | 130–190 € | 60–70 % | 30.000–45.000 € |
| 3+ dormitorios / familiar | 180–280 € | 55–70 % | 40.000–60.000 € |
Son cifras de ingreso bruto (lo que factura la vivienda antes de gastos). El neto, como verás, es otra historia.
Los gastos que hay que descontar
El error más común es quedarse con el bruto. Estos son los costes que van restando:
| Gasto | Orden de magnitud |
|---|---|
| Comisión de plataformas (Airbnb, Booking) | ~15 % de cada reserva |
| Limpieza y lavandería | por estancia (suele repercutirse al huésped en parte) |
| Suministros (luz, agua, gas, internet) | fijo mensual + consumo |
| Gestión profesional | ~15–20 % de los ingresos (si delegas) |
| IBI, comunidad, seguro y mantenimiento | anual |
| Impuestos (IRPF sobre el rendimiento) | según tu tramo |
Del bruto al neto: un ejemplo
Un 2 dormitorios céntrico que factura ~36.000 € brutos al año, tras descontar comisiones, limpieza, suministros, gestión, impuestos y gastos de la vivienda, suele dejar un neto en el entorno del 50–60 % del bruto — es decir, ~18.000–22.000 €. Sigue siendo muy superior a lo que rentaría esa misma vivienda en alquiler tradicional, y esa es la razón por la que Donostia es un mercado tan codiciado.
Cómo exprimir la rentabilidad
- Precios dinámicos — ajustar la tarifa por temporada, eventos (Festival de Cine, Jazzaldia, congresos) y demanda en tiempo real puede subir los ingresos un 10–20 %.
- Ocupación en temporada baja — estancias medias, escapadas y público de negocios rellenan los meses flojos.
- Buenas fotos y reseñas impecables — el activo intangible que más sube el ADR.
- Cumplir la normativa — licencia, registro de viajeros y número de registro único evitan sanciones que se comen el beneficio.
- Delegar la gestión — una gestión profesional sube la ocupación y el precio y te quita el trabajo; suele pagarse sola.
¿Te compensa delegar? En Ama&Da gestionamos pisos turísticos en Donostia de principio a fin: precios, reservas, huéspedes, limpieza, registro de viajeros y normativa. Tú recibes los ingresos; nosotros nos ocupamos del resto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se gana con un piso turístico en San Sebastián?
Como referencia orientativa, una vivienda bien ubicada y gestionada puede facturar entre 20.000 € (estudio) y más de 50.000 € (vivienda familiar) brutos al año. El neto suele quedar en torno al 50–60 % del bruto tras comisiones, gastos e impuestos.
¿Es más rentable el alquiler turístico que el tradicional?
En un mercado de alta demanda como Donostia, normalmente sí: el ingreso por noche es muy superior. A cambio exige más gestión y cumplir la normativa turística, algo que se resuelve delegando en una empresa especializada.
¿Qué ocupación tiene un piso turístico en Donostia?
Depende de la ubicación y la gestión, pero una vivienda bien posicionada suele moverse entre el 55 % y el 75 % de ocupación media anual, con picos de lleno en verano y durante el Festival de Cine.
¿Cuánto cobra una empresa de gestión?
Lo habitual es una comisión en torno al 15–20 % de los ingresos. A cambio se ocupa de precios, reservas, huéspedes, limpieza y normativa, y suele aumentar la ocupación y el precio medio lo suficiente como para compensar su coste.
¿Puedo poner un piso turístico nuevo en Donostia?
Está muy restringido: la Parte Vieja es zona saturada y el resto de barrios arrastra fuertes limitaciones. Consulta nuestra guía de la licencia de piso turístico y verifica siempre el estado urbanístico actual.
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